До оформления ипотеки можно составить сценарный бюджет жизни в новом жилье. Он показывает остаток денег после платежей и расходов при заданном доходе. Ниже приведена учебная модель для России: все суммы и изменения дохода условны. Результат не определяет безопасный размер кредита и не предсказывает решение банка.
Платёжная нагрузка и семейный бюджет
Банк России объясняет показатель долговой нагрузки, или ПДН, как отношение суммы среднемесячных платежей заёмщика по всем кредитам и займам, включая новый, к его среднемесячному доходу. Источник определения — страница Банка России «Показатель долговой нагрузки».
Из этого определения следует, что ПДН сам по себе не показывает, сколько семье останется на питание, транспорт или содержание детей. Домашний бюджет решает другую задачу: сопоставляет доступные семье деньги со всеми заложенными расходами. Его результат нельзя отождествлять с банковским ПДН, который рассчитывается по установленным правилам.
В учебной модели доходом считаются деньги после налогов, доступные для общих расходов семьи. Постоянные поступления и переменные доходы — премии, подработки, сезонный заработок — учитываются отдельно. Это позволяет рассмотреть вариант без ожидаемой премии, не меняя остальные строки бюджета.
Деньги на сделку и деньги после переезда
Для проверки будущей ипотеки нужны два отдельных расчёта: распределение имеющихся накоплений к моменту покупки и ежемесячный бюджет после неё.
В первом расчёте из накоплений выделяются первоначальный взнос, предусмотренные конкретной сделкой расходы, переезд и запланированный ремонт. Свободным резервом в этой модели называется только оставшаяся сумма, не предназначенная для других целей. Одна и та же сумма не может одновременно покрывать первоначальный взнос, ремонт и дефицит бюджета.
Во втором расчёте учитываются ипотечный платёж, другие долги, питание, транспорт, связь, лечение, содержание детей и расходы на жильё. Фактические траты до покупки служат отправной точкой, но после переезда могут измениться дорога до работы, коммунальные платежи и плата за содержание квартиры. Отдельный переходный бюджет отражает месяцы, в которые одновременно оплачиваются аренда и ипотека.
Предсказуемые нерегулярные расходы можно представить как ежемесячные отчисления. Например, условные 24 000 рублей на ежегодный платёж соответствуют 2 000 рублей в месяц при накоплении в течение 12 месяцев. Если оплатить его нужно раньше, такой суммы отчислений может не хватить. Накопление на расход и последующая оплата из накопленных денег не должны учитываться как два разных расхода.
Для разграничения процентов и других кредитных затрат предназначен материал «Платёж, переплата и полная стоимость кредита».
Условный расчёт после покупки
Предположим, доступный доход семьи равен 150 000 рублей в месяц. Будущий ипотечный платёж составляет 45 000 рублей, платёж по другому кредиту — 10 000 рублей, расходы на жизнь — 60 000 рублей, отчисления на ежегодные платежи — 5 000 рублей. Совокупная месячная потребность в деньгах составляет 120 000 рублей, свободный остаток — 30 000 рублей.
При условном снижении дохода на 20% поступления составят 120 000 рублей. Если все перечисленные статьи бюджета сохранятся, свободный остаток станет нулевым. Отчисления на ежегодные платежи уже включены в расчёт, но дополнительных денег на пополнение свободного резерва в нём не останется.
При доходе 100 000 рублей дефицит составит 20 000 рублей в месяц. Предположим, после первоначального взноса, расходов на покупку, переезд и ремонт остался свободный резерв 240 000 рублей. Деление резерва на дефицит даёт 12 месяцев. При полном прекращении доходов и сохранении месячной потребности 120 000 рублей результат равен двум месяцам.
Это арифметические оценки для равномерного месячного бюджета. Они предполагают неизменность платежей, расходов и отчислений, отсутствие непредвиденных затрат и доступность всего резерва. Фактические даты крупных оплат могут изменить момент нехватки денег. Полученные 12 и два месяца не являются прогнозом или нормативом достаточности резерва.
Как читать результат
Варианты расчёта могут отражать прекращение подработки или потерю заработка одного из членов семьи. Изменение расходов задаётся отдельным допущением: снижение дохода само по себе не уменьшает платёж по ипотеке.
Кроме месячного остатка, значение имеет календарь. Даже при положительном результате за месяц денег на дату платежа может не хватить, если зарплата поступает позднее и переходящего остатка нет.
Сравнение вариантов покупки показывает, как меняются платёж и свободный резерв. Например, при неизменной цене жилья увеличение первоначального взноса из тех же накоплений уменьшает и необходимую сумму кредита, и деньги, остающиеся после сделки. Поэтому один только меньший платёж не описывает устойчивость бюджета.
Предварительный платёж можно получить на главной странице ипотечного калькулятора с учётом ограничений его модели. Для конкретного предложения исходными данными служат условия и график кредитора. Положительный остаток означает лишь, что выбранный сценарий сходится при заданных предположениях; он не гарантирует посильность ипотеки при любых обстоятельствах.