Рефинансирование ипотеки — оформление нового кредита для погашения прежнего. Экономический результат такого перехода определяется сравнением будущих расходов: сколько предстоит заплатить по действующему договору и сколько — по новому с учётом переоформления. Более низкой ставки для вывода о выгоде недостаточно.
Материал описывает учебную методику сравнения и подтверждённые разъяснения Банка России для России. Это не правовая экспертиза конкретной сделки и не индивидуальная рекомендация.
Одна исходная дата
Для сравнения нужны остаток основного долга, сумма полного погашения на предполагаемую дату закрытия и оставшийся график старой ипотеки. Для нового кредита — сумма, срок, график и сопутствующие расходы. Методика ниже предполагает, что новый кредит направлен на закрытие прежнего и не предусматривает дополнительных денег на личные расходы.
Оба варианта рассчитываются с одной даты. Уже уплаченные проценты относятся к прошлым расходам и не меняются от выбора дальнейшего сценария. Будущие проценты до фактического закрытия старого кредита, напротив, входят в сравнение. Если их оплачивают собственными деньгами, они учитываются отдельно; если финансируют новым кредитом, они уже отражаются в новом долге и платежах.
Срок и ежемесячный платёж
Сравнение нового кредита на срок, равный оставшемуся сроку прежнего, помогает отделить изменение условий от продления выплат. Вариант с более длинным сроком рассматривается отдельно.
При увеличении срока ежемесячный платёж может уменьшиться, а общая сумма будущих выплат — вырасти. Поэтому в сравнении нужны три результата: размер платежа, дата окончательного погашения и сумма предстоящих расходов. Различие между платежом, процентами и ПСК разобрано в материале «Платёж, переплата и полная стоимость кредита».
Расходы на переход
В памятке проекта Банка России «Финансовая культура» среди возможных сопутствующих затрат названы страхование, оценка недвижимости, переоформление залога и перевод денег в другой банк. Это ориентир для проверки документов, а не обязательный одинаковый набор расходов для любой сделки. Конкретные суммы и условия определяются предложением и документами участников сделки.
Для расчёта разовые расходы отделяются от повторяющихся. Например, будущие страховые платежи сопоставляются по датам и суммам в обоих вариантах. Возможный возврат части прежней страховки не считается гарантированным поступлением: он включается только при подтверждённых условиях и размере возврата.
Расход, оплаченный из нового кредита, увеличивает сумму долга и отражается в платежах. Прибавлять его к сумме этих платежей ещё раз означало бы двойной счёт. Отдельно добавляются расходы из собственных денег, которые в график не входят.
Условный пример
Предположим, старую ипотеку можно продолжать выплачивать по графику: осталось 60 ежемесячных платежей по 40 000 рублей. Новый кредит полностью закрывает прежний и предусматривает 60 платежей по 37 000 рублей. Дополнительных денег заёмщик не получает. Разовые расходы на переход равны 45 000 рублей и оплачиваются собственными средствами в начале. Прочие будущие расходы одинаковы, платежи приходятся на одинаковые даты, досрочных взносов нет.
По старому варианту оставшиеся выплаты составят 60 × 40 000 = 2 400 000 рублей. По новому — 60 × 37 000 = 2 220 000 рублей. Вместе с расходами на переход получится 2 265 000 рублей. Разница за весь оставшийся срок — 135 000 рублей в пользу нового варианта.
Ежемесячная разница платежей составляет 3 000 рублей. Накопленная разница сравняется с разовыми расходами после 15 платежей: 45 000 / 3 000 = 15. Это простой срок компенсации первоначальных затрат за счёт уменьшения платежей, без учёта стоимости денег во времени.
Все суммы условные и не являются банковским предложением. Расчёт 15 месяцев не доказывает, что при полном погашении именно через 15 месяцев результат также будет нулевым: для этого нужно сравнить остатки задолженности.
Досрочное закрытие и частичные взносы
При сравнении до более ранней даты в каждом варианте складываются платежи до неё, отдельные расходы и сумма полного погашения на эту дату. Последняя может включать не только основной долг, но и проценты, ещё не оплаченные к моменту закрытия. Одинаковый порядок учёта позволяет не пропустить их и не посчитать дважды.
Остатки задолженности по двум графикам могут различаться, поэтому одного сравнения ежемесячных платежей недостаточно. Если моделируются частичные досрочные взносы, для сопоставимого сценария используются одинаковые суммы и даты. Принцип изменения графика объясняет материал «Досрочное погашение: срок или платёж».
Подтверждение закрытия
В расчёте перехода учитываются порядок перечисления средств, дата исполнения досрочного погашения и условия оформления залога и страхования. Памятка «Финансовой культуры» также предлагает после погашения получить в прежнем банке справку об исполнении обязательств.
В ответе 49 разъяснений о расчёте показателя долговой нагрузки Банк России указывает: для контроля целевого использования средств одного перечисления суммы на счёт заёмщика недостаточно без дополнительного подтверждения погашения. Разъяснение адресовано кредитным организациям и МФО в контексте расчёта ПДН; оно не устанавливает в этой статье универсальный перечень документов для заёмщика.
Итог сравнения зависит от фактических графиков и всех расходов. Приведённая методика не рассчитывает банковскую ПСК и не учитывает налоговые последствия, особенности льготных программ и изменение стоимости денег во времени.